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Comment acheter un bien en loi Pinel pour le louer à ses enfants ?

Un des avantages de l’investissement locatif en loi Pinel : vous êtes autorisé à faire louer le logement à vos enfants. En même temps vous réduisez votre impôt sur le revenu et bien entendu, vous percevez des revenus locatifs que vous aurez calculés avec soin. Un placement triplement gagnant ! Comment acheter ce logement ?

Rappel sur les exigences Pinel

Rappelons avant tout que le bien doit être considéré comme neuf :

  • soit issu d’une vente en VEFA
  • soit acheté d’occasion et fraîchement renouvelé, répondant aux exigences des normes environnementales actuelles

Vous devez aussi choisir à l’avance la ville où il sera implanté. Celle-ci doit appartenir à l’une des zones suivantes : A Bis, A et B1 qui regroupent les communes éligibles. C’est aussi en fonction de ce zonage que vous allez devoir calculer le loyer à appliquer : vous ne devez donc pas excéder le plafond préalablement défini.

Toujours en ce qui concerne les loyers, la loi Pinel exige que vous vous soumettiez aux conditions de ressources de votre locataire. Attention au plafond à ne pas dépasser en fonction du montant de ses revenus ainsi que de sa situation familiale.

La durée de la mise en location Pinel est de 6 ans renouvelables pour 3 ans supplémentaires (9 ans) puis encore pour trois autres années au besoin (12 ans). C’est en fonction de votre choix que l’administration fiscale calcule votre réduction d’impôt (12%, 18% ou 21%).

Veillez à bien remplir ces exigences ; dans le cas échéant, votre dossier ne sera pas recevable et votre défiscalisation compromise.

Condition sine qua non relative à la location du logement par les enfants

Une condition supplémentaire et fondamentale à considérer : votre foyer fiscal doit être séparé de celui de vos enfants locataires. En effet, la loi Pinel porte sur la réduction de vos propres impôts.

Le bail locatif doit par ailleurs revêtir les mêmes conditions que le bail conclu avec un locataire ordinaire. Par exemple les dispositions de revalorisation des loyers, les conditions de résiliation ou de reconduction. Les enfants locataires doivent aussi se conformer aux diverses obligations et interdictions telle la sous-location par des tiers, etc.

Autre point important : il est interdit de rembourser le loyer payé par les enfants. Par ailleurs, le logement Pinel ne doit pas prendre la forme d’une donation déguisée. Dans ces deux cas, le parent risque non seulement de payer des pénalités pour fraude à l’administration fiscale, mais il peut aussi perdre tous ses avantages fiscaux.

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Vigilance sur les besoins locatifs de la région

Certes, vous souhaitez faire louer le logement à vos enfants, mais ce n’est pas le seul critère à évaluer à l’achat du bien. En effet, même si le dispositif Pinel expire, vous pouvez toujours être amené à faire louer le bien dans le futur, que ce soit ou non à vos descendants. N’écartez pas non plus l’éventualité de le revendre plus tard par rapport à des contraintes futures. Pour cela, considérez plutôt la demande globale sur le marché.

N’investissez pas dans un bien qui vous coûte cher en raison de sa taille, vous aurez des difficultés à le mettre en location à moins de sous-évaluer les loyers. La meilleure option serait de choisir un logement de taille intermédiaire, qui peut convenir aussi bien à des étudiants qu’à une petite famille par exemple. Vous le mettrez ainsi en location suivant le juste loyer escompté, sans courir le risque de baisser en rendement. Important afin de réaliser un rendement intéressant tout au long de votre exploitation, que ce soit sous Pinel ou suivant une mise en location classique au-delà de l’expiration du dispositif.

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