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Donation et démembrement de propriété : quelle fiscalité ?

La nue-propriété d’un bien démembré peut être donnée à l’avance au bénéficiaire désigné, sans attendre la succession. On parle de donation de la nue-propriété, montage le plus souvent opéré dans le cadre de la préparation de ladite succession. L’avantage est particulièrement d’ordre fiscal : les explications dans notre article.

Faire don de la nue-propriété à partir d’un exemple concret

Bertrand est le propriétaire d’une maison individuelle sur laquelle le démembrement va être opéré. Au lieu de transmettre cette dernière en pleine propriété par donation, c’est uniquement un des droits qu’il va céder : la nue-propriété.

Il conserve l’usufruit – qui, combiné avec cette dernière constitue la pleine propriété. La nue-propriété fait alors l’objet d’une donation à sa fille Ericka. Celle-ci n’est pas encore en possession de la pleine propriété et ce, jusqu’au décès de son père Bertrand.

Puisqu’il s’agit d’une donation, Ericka doit s’acquitter des frais qui s’y rattachent. Le calcul est basé sur la valeur de la nue-propriété, elle-même faisant appel à l’âge du donateur usufruitier. Bertrand est jeune, et la valeur de la nue-propriété est moindre. Inversement, si Bertrand fait don de la nue-propriété à un âge avancé, ladite valeur augmente proportionnellement.

Une fois que cette dernière est connue, elle est déduite de l’abattement qui est de 100 000 euros, montant applicable pour une donation entre parent et enfant. Le montant nouvellement obtenu sera ensuite reporté dans le barème par tranche, préalablement établi par l’administration fiscale.

Si celui-ci est inférieur ou égal à 100 000 euros, Ericka est affranchie du paiement de ces droits de donation.

Deuxième exemple à titre de comparaison : le cas de Bertrand qui s’est abstenu de faire une donation de la nue-propriété. Cette dernière est acquise par Ericka uniquement à l’ouverture de la succession.

Ce sera le décès de l’usufruitier (qui peut être la conjointe de Bertrand) qui signera la prise de possession de la pleine propriété par Ericka. Elle doit aussi s’acquitter des droits de succession relatifs à la récupération de la nue-propriété tout en profitant de l’abattement de 100 000 euros.

Quel est l’avantage fiscal du démembrement ?

Quand survient le décès de Bertrand, Ericka acquiert à son tour l’usufruit qui lui est transmis automatiquement. En devenant plein propriétaire de la maison individuelle qui est bel et bien transmis en héritage par son père, celle-ci est pourtant exonérée de droit de succession puisque la transmission ne concerne pas ladite pleine propriété.

Quant à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est en principe l’usufruitier qui s’en acquitte, bien que le nu-propriétaire possède déjà les murs de l’actif. En effet, c’est toujours Bertrand qui continue à jouir de l’occupation du bien, ou encore de sa « fructification » par le biais de sa mise en location.

Lorsque le bien ne subit un démembrement qu’au moment de la succession, c’est-à-dire sans donation effectuée, l’IFI est en revanche supportée aussi bien par l’usufruitier que le nu-propriétaire.

Vous pouvez obtenir d’autres informations sur le démembrement et les avantages de détenir un bien en nue-propriété avec cet article sur le sujet.

Nous pouvons donc déduire que ces deux montages, démembrement et donation même réalisés séparément, sont extrêmement profitables du point de vue optimisation patrimoniale et fiscale. Lorsqu’ils sont combinés, la défiscalisation est encore plus intéressante.

Beaucoup de Français ne préparent pas la succession malheureusement, et bon nombre de ceux qui souhaitent franchir le pas ne connaissent pas le principe réel du démembrement. Certains ont recours à la rédaction d’un testament. Il s’agit certes d’une autre manière de contrôler soi-même et de répartir l’héritage entre les successeurs avant son décès, mais sans toutefois donner lieu à des avantages fiscaux comme nous l’avons détaillé ci-dessus.

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