Investir en Pinel : plus qu'un an pour acheter un terrain

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La loi Pinel qui permet de réduire son impôt dans la mise en location d’un immeuble collectif neuf expirera le 31 décembre 2021. Si vous souhaitez donc défiscaliser – jusqu’à 21% - vous ne disposez plus que d’un an pour acheter un terrain et optimiser votre investissement locatif. Il vaut mieux investir en début d’année certes, afin de profiter des meilleurs rendements qui proviennent de la réduction fiscale qui sera fonction de la durée de l’engagement prise par le loueur. Celle-ci est de 12% si cet engagement est de 6 ans, de 18% s’il est de 9 ans et de 21% s’il est de 12 ans.

Achat d’un terrain permettant la construction d’un logement collectif

Comme la loi Pinel n’est plus destinée aux maisons individuelles à partir de 2020, le futur investisseur va devoir réserver un budget relativement important aussi bien dans l’achat du terrain que dans celui de l’immobilier proprement dit, qui devra obligatoirement être un immeuble d’habitation collective comme mentionné plus haut.

Le recours au promoteur immobilier : attention à la surévaluation du prix

Le projet de construction – y compris l’achat du terrain – pourra alors être pris en main par un promoteur immobilier qui propose d’ailleurs des programmes Pinel avec livraison du bien clé en main. Attention à bien comparer le cours de l’immobilier Pinel sur l’ensemble du marché dans ce cas, afin de ne pas acheter trop cher le programme du promoteur. Vous achetez non seulement le terrain et l’immobilier, mais aussi le dispositif mis en place. Toujours est-il que l’ensemble ne doit pas faire l’objet d’une surévaluation et qu’il est possible de négocier le coût final du projet.

Acheter un immeuble ancien est aussi intéressant à condition de savoir profiter de l’effet déficit foncier généré par les travaux et les autres charges. Ce sera la loi Pinel ancien, aussi appelée Pinel de déficit foncier dans ce cas qui est applicable. Attention aux frais de notaire pour l’achat dans l’ancien ; ils sont plus élevés par rapport au neuf.

Le choix de l’emplacement et de la surface du terrain

Si vous décidez vous-même d’acheter le terrain et d’y faire construire, notez bien que vous devez avant tout le choisir dans une des communes des zones éligibles pour 2020, qui sont les zones A, A Bis et B1. Remarque : un reclassement des villes a été opéré par le Ministère de la cohésion des territoires et ce, en fonction de l’évolution du nombre de la population ainsi que de l’urbanisation qui s’est développée au cours des dernières années. Par exemple, certaines communes de la Bretagne jusqu’alors classées en zone B2 vont être redirigées vers la zone B1 et par conséquent, devenir éligibles.

En ce qui concerne la surface, c’est celle de l’immobilier proprement dit qui sera considéré par l’administration fiscale dans le calcul de la réduction d’impôt. Peu importe donc si vous décidez d’aménager un jardin ou un espace de parking – qui constituent un plus – puisque ce sera la surface habitable qui sera prise en compte. Celle-ci sera exprimée en mètre carré au moment du calcul. Attention à ne pas dépasser le seuil des 300 000 euros d’investissement. De même, le loyer que vous allez appliquer ne doit pas excéder les plafonds autorisés par la loi, c’est-à-dire ceux des ressources du locataire et ceux qui se rapportent au zonage et à la composition du ménage. Un changement en ce qui concerne le plafond de loyer pour la zone A est à noter : s’il était de 12.75 euros par m² en 2019, il passe à 12.95 euros par m² en 2020.

Davantage de conseils des spécialistes en ce qui concerne l’investissement en Pinel : plus qu'un an pour acheter un terrain.

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Comment gérer la vacance locative dans un investissement Pinel ?

Si vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier et que celui-ci fonctionne avec le montage fiscal Pinel, sachez que vous devez vous conformer à une série de contraintes, dont les obligations de mise en location. Cela pendant toute la durée de l’engagement qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. En effet, la non-occupation du bien est pénalisante, que ce soit après sa livraison ou entre deux baux.   Carence (le montage fiscal Pinel, sachez que vous devez vous conformer à une série de contraintes, dont les obligations de mise en location. Cela pendant toute la durée de l’engagement qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. En effet, la non-occupation du bien est pénalisante, que ce soit après sa livraison ou entre deux baux.

 

Carence locative : le délai accordé par l’administration fiscale

La carence locative est celle qui correspond à la date de livraison du bien jusqu’à son occupation par le locataire. Le délai maximal que l’administration fiscale accorde est de 12 mois. Vous devez donc anticiper la recherche de locataire avec la mise en place d’un plan d’action : petites annonces sur les canaux traditionnels et les réseaux sociaux, mise en relation inversée, réseau de connaissances – sachant par ailleurs que les membres de la famille sont autorisés à occuper le bien sous certaines conditions. Vous pouvez aussi passer par une agence immobilière pour une mise en location dans des délais plus courts.

Passé cette étape, vous procèderez au tri et à la sélection des locataires répondant aux exigences que vous avez prescrites. De plus, garder en tête que les loyers Pinel sont règlementés et que vous devez donc considérer avec intérêt les ressources de vos futurs locataires afin d’en fixer le montant, tout en tablant sur un rendement décent.

 

Vacance locative : signer un nouveau bail le plus rapidement possible

La vacance locative correspond à la période où le bien est inoccupé, après le départ du locataire et en attendant de trouver un nouvel occupant. La durée de cette carence locative est, elle aussi, limitée. Vous devez prouver que vous avez lancé toutes les procédures relatives à la recherche d’un nouveau locataire.

Veillez à la souscription initiale d’une assurance vacance locative si vous souhaitez continuer à percevoir des revenus – qui sont dits revenus d’exploitation. Cette assurance n’est pas obligatoire, toutefois, d’autant que le logement Pinel doit avoir été construit dans une commune à forte tension locative, ce qui ne devrait donc pas poser problème pour la recherche de locataire. Pour rappel, ces communes doivent appartenir aux zones A, A Bis ou B1 selon le zonage déterminé par le ministère de la Cohésion des territoires. De plus, comme il s’agit d’un logement neuf, les chances de remise en location sont nettement plus élevées comparées à celles d’un logement ancien. Cela en raison de ses performances énergétiques élevées, entre autres, permettant au locataire de s’acquitter d’une facture allégée. Rappelons que les logements Pinel sont labellisés BBC 2005 (bâtiment basse consommation) [...]

Bayonne s’engage pour une ville moderne

Bayonne a eu des hauts et des bas-côtés immobiliers, faisons une revue sur la baronne et l’immobilier avant de passer à la modernisation. Pourquoi les gens aiment-ils vivre à Bayonne ? C’est parce que c’est la plus belle région de France côté atout touristique. On a la mer à Bayonne, on a la forêt, les monuments historiques, des parcs et des musées, et le paysage a su garder son originalité et pourtant, (bayonne centre historique) [...]

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