Comment réduire mes impôts grâce à l'immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif, c’est avant tout rechercher le meilleur rendement possible pour son placement. La pierre est certes reconnue pour sa rentabilité attractive, qui peut atteindre jusqu’à 5% si l’immobilier a été choisi en tenant compte de certaines recommandations. À l’inverse, d’autres investisseurs ne réalisent qu’un rendement assez faible, à hauteur de 2% environ.

Afin de booster cette rentabilité, il est impératif de réaliser un montage défiscalisant réduisant l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Voici nos conseils pour obtenir une carotte fiscale intéressante dans l’exploitation de l’immobilier locatif.

Je choisis le dispositif Pinel ou Censi-Bouvard si j’investis dans le neuf

Si je décide de me lancer dans l’immobilier locatif neuf, j’opte pour ces deux dispositifs fiscaux que sont la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard. Attention, la loi Pinel n’est applicable que pour un logement vide, tandis que la loi Censi-Bouvard intervient pour un logement meublé.

La loi Pinel : la réduction minimale de l’impôt sur le revenu est de 12%, qui correspond à une mise en location d’une durée ferme de 6 ans. L’avantage du dispositif Pinel : la possibilité de le renouveler sur 3 ans supplémentaires. Je gagne alors 18% en carotte fiscale pour une durée totale de 9 ans. Je peux encore demander à bénéficier d’une réduction supplémentaire de 1% par an jusqu’à 12 ans, soit au total 21% de réduction.

La loi Censi-Bouvard : elle donne lieu à une réduction de 11% sur une période ferme de 9 ans. Pas de possibilité de renouvellement cependant. Ce dispositif peut être monté en parallèle avec le régime micro BIC de la location meublée.

Déficit foncier, Pinel ancien, loi Denormandie, loi Malraux : les dispositifs dans l’ancien

Si mon choix se porte en revanche sur un bien immobilier ancien, je défiscalise avec les dispositifs suivants :

Le régime du déficit foncier : ce déficit se crée lorsque mes charges sont supérieures à mes recettes. Ces charges sont par exemple les dépenses pour réparation ou rénovation, les impôts et taxes foncières, les assurances. C’est de mon revenu global que ces charges sont déduites.

Le Pinel ancien : avec la loi Pinel ancien, je profite à la fois des avantages fiscaux de la loi Pinel classique ainsi que ceux du régime du déficit foncier. Cependant, je ne peux pas déduire la taxe foncière ni les frais de notaire. Quant au déficit foncier, il sera déduit de mon revenu global également.

Le dispositif Denormandie : la réduction d’impôt est le même qu’avec la loi Pinel, soit 12%, 18% et 21%. Cependant, c’est sur l’impôt brut que la défiscalisation sera réalisée et non sur le revenu global, comme dans le cas du déficit foncier.

La loi Malraux : c’est un dispositif assez spécifique puisqu’il ne concerne que les biens classés patrimoine historique. Ce sont des biens anciens à rénover et qui doivent obligatoirement se trouver en plein centre-ville, dans les ZPPAUP, les anciens secteurs sauvegardés ainsi que les quartiers anciens dégradés. Ce sont des biens plus ou moins rares. En ce qui concerne la réduction d’impôt, elle est de 22% à 30%. Elle est octroyée en fonction de la zone d’appartenance du bien qui doit être louée à titre de logement principal.

La location meublée me fait gagner une importante réduction d’impôt

Dès lors que j’investis dans la location meublée, je deviens un loueur en meublé non professionnel. Ce statut me donne droit au régime micro BIC qui me permet de profiter d’un abattement minimal de 50% et ce, si mes recettes locatives sont inférieures à un certain plafond. Dans le cas échéant, je peux demander à être soumis au régime réel d’imposition qui est le plus avantageux, car permet entre autres la déduction des amortissements, le remboursement de la TVA.

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Comment gérer la vacance locative dans un investissement Pinel ?

Si vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier et que celui-ci fonctionne avec le montage fiscal Pinel, sachez que vous devez vous conformer à une série de contraintes, dont les obligations de mise en location. Cela pendant toute la durée de l’engagement qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. En effet, la non-occupation du bien est pénalisante, que ce soit après sa livraison ou entre deux baux.   Carence (le montage fiscal Pinel, sachez que vous devez vous conformer à une série de contraintes, dont les obligations de mise en location. Cela pendant toute la durée de l’engagement qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. En effet, la non-occupation du bien est pénalisante, que ce soit après sa livraison ou entre deux baux.

 

Carence locative : le délai accordé par l’administration fiscale

La carence locative est celle qui correspond à la date de livraison du bien jusqu’à son occupation par le locataire. Le délai maximal que l’administration fiscale accorde est de 12 mois. Vous devez donc anticiper la recherche de locataire avec la mise en place d’un plan d’action : petites annonces sur les canaux traditionnels et les réseaux sociaux, mise en relation inversée, réseau de connaissances – sachant par ailleurs que les membres de la famille sont autorisés à occuper le bien sous certaines conditions. Vous pouvez aussi passer par une agence immobilière pour une mise en location dans des délais plus courts.

Passé cette étape, vous procèderez au tri et à la sélection des locataires répondant aux exigences que vous avez prescrites. De plus, garder en tête que les loyers Pinel sont règlementés et que vous devez donc considérer avec intérêt les ressources de vos futurs locataires afin d’en fixer le montant, tout en tablant sur un rendement décent.

 

Vacance locative : signer un nouveau bail le plus rapidement possible

La vacance locative correspond à la période où le bien est inoccupé, après le départ du locataire et en attendant de trouver un nouvel occupant. La durée de cette carence locative est, elle aussi, limitée. Vous devez prouver que vous avez lancé toutes les procédures relatives à la recherche d’un nouveau locataire.

Veillez à la souscription initiale d’une assurance vacance locative si vous souhaitez continuer à percevoir des revenus – qui sont dits revenus d’exploitation. Cette assurance n’est pas obligatoire, toutefois, d’autant que le logement Pinel doit avoir été construit dans une commune à forte tension locative, ce qui ne devrait donc pas poser problème pour la recherche de locataire. Pour rappel, ces communes doivent appartenir aux zones A, A Bis ou B1 selon le zonage déterminé par le ministère de la Cohésion des territoires. De plus, comme il s’agit d’un logement neuf, les chances de remise en location sont nettement plus élevées comparées à celles d’un logement ancien. Cela en raison de ses performances énergétiques élevées, entre autres, permettant au locataire de s’acquitter d’une facture allégée. Rappelons que les logements Pinel sont labellisés BBC 2005 (bâtiment basse consommation) [...]

Bayonne s’engage pour une ville moderne

Bayonne a eu des hauts et des bas-côtés immobiliers, faisons une revue sur la baronne et l’immobilier avant de passer à la modernisation. Pourquoi les gens aiment-ils vivre à Bayonne ? C’est parce que c’est la plus belle région de France côté atout touristique. On a la mer à Bayonne, on a la forêt, les monuments historiques, des parcs et des musées, et le paysage a su garder son originalité et pourtant, (bayonne centre historique) [...]

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