Faut-il investir une grosse somme en SCPI ?

Tous types d’investisseurs ont accès aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, grâce à leur faible ticket d’entrée, avec un prix de moins de 200 euros par part. Ainsi, peu importe le budget que chacun injecte dans ce placement, en fonction de leur propre stratégie et de leur situation financière : les SCPI rejoignent facilement le patrimoine de bon nombre d’épargnants. Pourtant, les plus fortunés veulent y placer une grosse somme d’argent. Est-ce une bonne idée et quels sont les pièges à éviter ?

 

Les avantages d’un gros investissement

Billet D'Un Dollar, Argent, 500 EurosParmi les principaux points forts : la possibilité d’une très large diversification, sur plusieurs domaines. Par exemple, par famille (SCPI de rendement, de valorisation, fiscales), par catégorie (à capital fixe, à capital variable), par localisation géographique (SCPI françaises, européennes, internationales), via une assurance-vie, en pleine propriété ou en démembrement, c’est-à-dire en nue-propriété (pour les personnes physiques) ou en usufruit (pour les personnes morales), par société de gestion, etc. Le but est de tirer profit de tous les avantages issus de chaque option, tout en permettant de lisser efficacement les risques.

De plus, il ne s’agit pas d’investir dans de l’immobilier physique qui ne permet pas toutes ces multiples possibilités en termes de diversification, en sus des lourdeurs des contraintes de gestion. Avec les SCPI en effet, ces dernières sont supportées par un exploitant expérimenté et en connaissance de toutes les subtilités du marché immobilier. Rappelons que ce dernier est une entreprise agréée dont l’activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Autre avantage en ce qui concerne l’investissement d’une grosse somme en SCPI : les parts pourront être facilement réparties entre plusieurs héritiers au moment de la transmission, par exemple lors d’une donation entre vifs, voire au moment de la succession. Ce qui n’est pas le cas avec l’immobilier physique, puisque celui-ci est plutôt soumis à l’indivision, et dont la transmission fait appel à de lourdes démarches administratives, ainsi qu’au paiement de droits de donation ou de succession élevés.

 

Quels sont les pièges à éviter ?

Sauf si le souscripteur est un investisseur averti et en parfaite connaissance des risques dans un placement SCPI, il vaut toujours mieux consulter un spécialiste avant de s’engager, par exemple un conseiller financier ou un conseiller en gestion de patrimoine. C’est ce dernier qui orientera sur la manière la plus efficace de réaliser la diversification grâce à son expertise et à sa connaissance du marché ainsi que des spécificités de chaque SCPI.

La diversification doit également tenir compte de plusieurs paramètres : le propre profil de l’investisseur ainsi que ses objectifs. Exemple : quelles sera la répartition des SCPI si les objectifs sont de percevoir des compléments de revenus immédiats, de défiscaliser et d’épargner pour la retraite ?  Attention, en ce qui concerne la durée de détention des parts : l’investisseur doit être prêt à s’engager sur une longue période, approximativement sur 8 ans à 10 ans. Il est donc inutile d’investir une grosse somme d’argent en SCPI si c’est pour les revendre après 5 ans de détention seulement par exemple, puisque l’actif n’aura pas eu le temps de rapporter le meilleur rendement qui se mesure dans la durée. Rappelons en effet que ce rendement peut être érodé la première année de l’investissement, en raison du report de jouissance, c’est-à-dire de la privation en dividendes, qui peut s’étaler de 2 à 5 mois. À cela s’ajoute les frais de souscription qui est fonction du montant de l’investissement. Une simulation s’impose donc, afin de déterminer le rendement net du portefeuille et la durée de détention minimale pour apprécier les véritables performances de la SCPI, ce que le conseiller financier évaluera par rapport à ses recommandations complètes.

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Comment gérer la vacance locative dans un investissement Pinel ?

Si vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier et que celui-ci fonctionne avec le montage fiscal Pinel, sachez que vous devez vous conformer à une série de contraintes, dont les obligations de mise en location. Cela pendant toute la durée de l’engagement qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. En effet, la non-occupation du bien est pénalisante, que ce soit après sa livraison ou entre deux baux.   Carence (le montage fiscal Pinel, sachez que vous devez vous conformer à une série de contraintes, dont les obligations de mise en location. Cela pendant toute la durée de l’engagement qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. En effet, la non-occupation du bien est pénalisante, que ce soit après sa livraison ou entre deux baux.

 

Carence locative : le délai accordé par l’administration fiscale

La carence locative est celle qui correspond à la date de livraison du bien jusqu’à son occupation par le locataire. Le délai maximal que l’administration fiscale accorde est de 12 mois. Vous devez donc anticiper la recherche de locataire avec la mise en place d’un plan d’action : petites annonces sur les canaux traditionnels et les réseaux sociaux, mise en relation inversée, réseau de connaissances – sachant par ailleurs que les membres de la famille sont autorisés à occuper le bien sous certaines conditions. Vous pouvez aussi passer par une agence immobilière pour une mise en location dans des délais plus courts.

Passé cette étape, vous procèderez au tri et à la sélection des locataires répondant aux exigences que vous avez prescrites. De plus, garder en tête que les loyers Pinel sont règlementés et que vous devez donc considérer avec intérêt les ressources de vos futurs locataires afin d’en fixer le montant, tout en tablant sur un rendement décent.

 

Vacance locative : signer un nouveau bail le plus rapidement possible

La vacance locative correspond à la période où le bien est inoccupé, après le départ du locataire et en attendant de trouver un nouvel occupant. La durée de cette carence locative est, elle aussi, limitée. Vous devez prouver que vous avez lancé toutes les procédures relatives à la recherche d’un nouveau locataire.

Veillez à la souscription initiale d’une assurance vacance locative si vous souhaitez continuer à percevoir des revenus – qui sont dits revenus d’exploitation. Cette assurance n’est pas obligatoire, toutefois, d’autant que le logement Pinel doit avoir été construit dans une commune à forte tension locative, ce qui ne devrait donc pas poser problème pour la recherche de locataire. Pour rappel, ces communes doivent appartenir aux zones A, A Bis ou B1 selon le zonage déterminé par le ministère de la Cohésion des territoires. De plus, comme il s’agit d’un logement neuf, les chances de remise en location sont nettement plus élevées comparées à celles d’un logement ancien. Cela en raison de ses performances énergétiques élevées, entre autres, permettant au locataire de s’acquitter d’une facture allégée. Rappelons que les logements Pinel sont labellisés BBC 2005 (bâtiment basse consommation) [...]

Bayonne s’engage pour une ville moderne

Bayonne a eu des hauts et des bas-côtés immobiliers, faisons une revue sur la baronne et l’immobilier avant de passer à la modernisation. Pourquoi les gens aiment-ils vivre à Bayonne ? C’est parce que c’est la plus belle région de France côté atout touristique. On a la mer à Bayonne, on a la forêt, les monuments historiques, des parcs et des musées, et le paysage a su garder son originalité et pourtant, (bayonne centre historique) [...]

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